La Ley 284 de 14 de febrero de 2022 (Gaceta Oficial Digital No. 29476-C) dispone que «se elegirá una Junta Directiva» (art. 73) y regula cuántos miembros la integran, quién puede serlo, cómo se eligen, cómo se inscriben sus nombramientos y cómo funciona. A continuación, lo que dicen sobre estos puntos los artículos 72 a 89, con citas literales.
¿Cuántos miembros debe tener la Junta Directiva?
El artículo 73, en su primer párrafo, dispone que «se elegirá una Junta Directiva que constará, como mínimo, de tres miembros distintos, los cuales ocuparán los cargos de presidente, secretario y tesorero, o la Asamblea podrá decidir un número mayor impar de miembros, según y conforme a la cantidad de unidades inmobiliarias, en otros cargos, como vicepresidente, vocal y otros que las necesidades requieran».
El mismo artículo contempla una excepción: «podrá designarse una Junta Directiva con un número de dos miembros, siempre que el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal esté constituido solamente por dos unidades inmobiliarias».
La elección corresponde a la Asamblea de Propietarios, que «es el máximo organismo dentro del Régimen de Propiedad Horizontal» (art. 58).
¿Quién puede ser miembro de la Junta Directiva?
El artículo 75 lo define así:
«Solo podrán ser miembros de la Junta Directiva las personas que:
- Sean propietarias de una o más unidades inmobiliarias.
- Preferiblemente, residan en la propiedad horizontal, en aquellos casos en que el bien inmueble sea de uso residencial o mixto.
- Estén al día en el pago de las cuotas de gastos comunes al momento de la elección y durante todo el periodo como miembro de la Junta Directiva.
- No estén inhabilitadas administrativa o judicialmente para ser miembro de la Junta Directiva.
- Sean elegidas por la Asamblea de Propietarios de acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior.»
El mismo artículo añade dos reglas: «En caso de unidades inmobiliarias en copropiedad, se designará a un solo representante para ser miembro de la Junta Directiva», y «cuando la electa sea una persona jurídica, se hará representar por una persona natural».
¿Cómo se elige y cómo se remueve a los directivos?
El artículo 74 establece que los miembros de la Junta Directiva «serán de libre nombramiento y remoción por parte de la Asamblea de Propietarios, mediante el voto favorable de, por lo menos, el 51 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes con independencia del total de unidades que conforman el bien inmueble».
Si hay más de un postulado para un mismo cargo, el artículo 74 dispone: «En el caso de existir más de un propietario postulado para un mismo cargo de la Junta Directiva, será escogido el propietario que reciba el voto favorable de la mayoría simple de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes con independencia del total de unidades que conforman el bien inmueble».
Sobre la primera Junta Directiva, el artículo 74 dispone que «la designación inicial para tales cargos se hará en el mismo acto en el que se apruebe el Reglamento de Copropiedad», y que esa designación inicial, realizada por el promotor, «deberá ser renovada por los propietarios al momento en que se dé el traspaso del 51 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman el bien inmueble con independencia de que el proyecto sea realizado por etapas o fases». Sobre los documentos que el promotor debe entregar en ese traspaso, consulte nuestra guía: documentos que debe entregar el promotor a la Junta Directiva.
Inscripción en el Registro Público y directorio visible
El artículo 72 ordena que «el acta de la Asamblea de Propietarios en la cual se elija la Junta Directiva o el administrador deberá presentarse para su inscripción en el Registro Público, en forma íntegra o por extracto». El mismo artículo añade: «Cuando los miembros de la Junta Directiva electos o el administrador contratado sean personas naturales, al momento de su inscripción deberá incluirse su número de cédula de identidad personal, y si fuera una persona jurídica, sus datos de inscripción en el Registro Público.»
El artículo 79 dispone: «Los nombramientos de los miembros de la Junta Directiva se protocolizarán e inscribirán en el Registro Público. Además, deberán aparecer los nombres de las personas designadas y sus generales en un directorio que deberá colocarse en un lugar visible de la propiedad horizontal». Si el PH tiene administrador, «su nombre y sus generales aparecerán en un lugar visible de la propiedad horizontal y no será necesario que aparezcan otros nombres».
Renuncias y vacantes
El artículo 77 dispone que «el miembro de la Junta Directiva que decida renunciar a su cargo antes de finalizar su periodo deberá presentar su renuncia por escrito ante los demás miembros de la Junta Directiva; de no cumplir con este procedimiento, podrá ser sancionado».
Sobre las vacantes, los artículos 77 y 78 coinciden: «serán cubiertas por el resto de los directores en ejercicio, siempre que estos constituyan quorum». Si no hay quorum, cualquiera de los directores en ejercicio debe convocar a una reunión extraordinaria de la Asamblea de Propietarios para cubrirlas; el artículo 78 fija ese llamado «en un término no menor de diez días ni mayor de veinte días calendario», y ordena que el acta de esa asamblea se inscriba en el Registro Público «en un término no mayor de treinta días calendario».
La renuncia, además, «deberá ser protocolizada e inscrita por el renunciante en el Registro Público en un término no mayor de treinta días calendario» y, durante ese trámite, «el director que ha renunciado deberá permanecer y ejercer el cargo hasta que quede inscrita su renuncia» (art. 78).
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Sesiones de la Junta Directiva: convocatoria, quorum y voto
El artículo 84 dispone que la Junta Directiva «deberá reunirse en sesión ordinaria, en la fecha señalada en el Reglamento de Copropiedad, en el lugar, hora y fecha que determine el presidente», y «en sesión extraordinaria en cualquier otra ocasión que lo disponga la propia Junta Directiva por resolución o cuando el presidente o el administrador lo considere necesario».
Las convocatorias, según el artículo 85, «las efectuará el presidente o, en su defecto, cualquier miembro de la Junta Directiva», por documento escrito o por cualquier medio tecnológico, «en un término no menor de cinco días ni mayor de quince días calendario antes de la fecha de la reunión». En las sesiones extraordinarias «únicamente podrán considerarse los asuntos que hayan sido objeto de la convocatoria».
Para el quorum y el voto, el artículo 86 exige «la asistencia personal o por cualquier medio tecnológico validable de más de la mitad de todos los directores», y las decisiones se toman «por el voto afirmativo de la mayoría de los directores participantes de la reunión con derecho a voto».
Funciones de los dignatarios: presidente, secretario y tesorero
La Ley 284 detalla las funciones de cada dignatario. En resumen:
Presidente (art. 87): «ostentar y ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios» (num. 1), presidir las reuniones de la Asamblea y de la Junta Directiva (num. 2), convocar ambas (nums. 3 y 4) y «extender, cuando se le solicite, las certificaciones de paz y salvo de las cuotas de gastos comunes, en un término no mayor de tres días calendario» (num. 6). Sobre este documento, consulte nuestra guía del paz y salvo de un PH. En ausencia del presidente, estas funciones corresponden al vicepresidente.
Secretario (art. 88): «llevar un libro o registro de actas de las reuniones de la Asamblea de Propietarios y otro de la Junta Directiva» (num. 4), «extender certificaciones» (num. 7) y ejercer la representación legal en ausencia del presidente y del vicepresidente (num. 1).
Tesorero (art. 89): «velar por el buen manejo de los dineros y patrimonio de la propiedad horizontal y llevar un libro de ingresos y egresos, así como presentar, anualmente, un informe auditado» (num. 3), y llevar el control detallado de los depósitos al Fondo para Imprevistos y presentar sus balances mensuales a la Junta Directiva (nums. 4 y 5).
Las funciones de la Junta Directiva como órgano colegiado son mucho más amplias. El artículo 80 abre así su lista de veinticinco funciones: «La Junta Directiva será responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios en lo referente a la administración, mantenimiento, operación, seguridad y conservación de los bienes comunes». Puede leer el detalle en nuestra guía sobre la responsabilidad de la Junta Directiva en un PH.
¿Puede un directivo ser también el administrador?
No, salvo en los inmuebles de veinte o menos unidades inmobiliarias. El último párrafo del artículo 73 dispone: «Ningún miembro de la Junta Directiva podrá ocupar de forma directa o indirecta el cargo de administrador de la propiedad horizontal, excepto en aquellos bienes inmuebles que consten de veinte o menos unidades inmobiliarias». Sobre cuándo un PH puede prescindir del administrador, consulte ¿es obligatorio tener administrador en un PH?.
¿Cuánto dura el periodo de la Junta Directiva?
La Ley 284 no fija en estos artículos cuánto dura el periodo de la Junta Directiva; revise el Reglamento de Copropiedad de su PH.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos miembros debe tener la Junta Directiva de un PH? Como mínimo tres (presidente, secretario y tesorero), y la Asamblea puede decidir un número mayor impar. La única excepción es un PH constituido por solamente dos unidades inmobiliarias, que puede tener una Junta Directiva de dos miembros (art. 73).
¿Puede ser directivo un inquilino? «Solo podrán ser miembros de la Junta Directiva las personas que: 1. Sean propietarias de una o más unidades inmobiliarias.» (Art. 75, num. 1.)
¿Qué votos se necesitan para elegir a la Junta Directiva? El voto favorable de, por lo menos, el 51 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias al día en el pago de las cuotas de gastos comunes. Si hay más de un propietario postulado al mismo cargo, gana quien reciba la mayoría simple de esas unidades (art. 74).
¿Se inscribe la elección en el Registro Público? Sí. El acta de la Asamblea en la que se elige la Junta Directiva debe presentarse para su inscripción (art. 72), y los nombramientos se protocolizan e inscriben en el Registro Público (art. 79).
¿Puede un directivo ser el administrador? No, excepto en los bienes inmuebles que consten de veinte o menos unidades inmobiliarias (art. 73, último párrafo).
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Este artículo es informativo y resume lo que dice la Ley 284 de 2022. No constituye asesoría legal. Para su caso particular, consulte con un abogado.
