El Reglamento de Copropiedad es la «constitución» de cada propiedad horizontal (PH): define cuánto paga cada unidad, cómo se convoca la Asamblea, qué funciones tienen la Junta Directiva y el administrador y qué usos se permiten en el edificio. En esta guía le presentamos, con el texto literal de la Ley 284 de 2022, qué es, qué debe contener, cómo se aprueba y cómo se modifica.
Para una visión general de la norma, consulte nuestra guía de la Ley de Propiedad Horizontal en Panamá.
¿Qué es el reglamento de copropiedad?
La Ley 284 lo define en el artículo 6, numeral 44:
«Reglamento de Copropiedad. Conjunto de normas, derechos y deberes debidamente inscritos en el Registro Público, aplicables a los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentran sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal.»
Según esta definición, se trata de normas «debidamente inscritos en el Registro Público» (art. 6, num. 44). Para conocer sus efectos en un caso concreto, consulte a un abogado.
Reglamento de copropiedad y reglamento de uso: diferencias
Con frecuencia se confunden. El Reglamento de Uso es otro instrumento, definido en el artículo 6, numeral 45:
«Reglamento de Uso. Documento o conjunto de normas cuya finalidad es asegurar el mejor uso, goce y mantenimiento de los bienes comunes de la propiedad horizontal, el cual será de obligatorio cumplimiento, siempre que no sea contrario a la ley.»
En resumen: el Reglamento de Copropiedad está inscrito en el Registro Público y regula la estructura del PH (valores, coeficientes, órganos, cuotas); el Reglamento de Uso desarrolla las normas de convivencia y uso de las áreas comunes. Más sobre este tema en Uso adecuado y reglamento de las áreas comunes en un PH.
¿Qué debe contener el reglamento de copropiedad?
El artículo 49 establece el contenido mínimo, «sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el mejor funcionamiento del Régimen»:
- «El nombre con el cual se denominará la propiedad horizontal.»
- «La determinación del uso o usos a que se destinará la propiedad horizontal.» (en caso de multiuso, deben definirse las áreas, pisos y bienes comunes de cada componente)
- «La prohibición o no de llevar o tener animales de conformidad con lo dispuesto por el Ministerio de Salud o las autoridades locales»
- «La forma de convocatoria y periodicidad de las sesiones de la Asamblea de Propietarios.»
- «La cantidad de propietarios necesarios para celebrar reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea de Propietarios de acuerdo con la presente Ley.»
- «La cantidad de propietarios para adoptar resoluciones y acuerdos válidos, cuando se trata de casos en que la ley no exija un determinado porcentaje.»
- «El mes en el cual se deberá efectuar la reunión anual ordinaria de la Asamblea de Propietarios.»
- «Las facultades, obligaciones y funciones de la Junta Directiva y sus dignatarios.»
- «El mecanismo de designación del administrador, facultades, obligaciones y periodo de duración.»
- «El señalamiento de la fecha en que el administrador debe rendir informe de su gestión.»
- «La obligatoriedad de la Junta Directiva de presentar un presupuesto anual de ingresos y egresos, así como el informe detallado de los depósitos y retiros del Fondo para Imprevistos, ante la Asamblea de Propietarios.»
- «La tabla de valores y porcentajes, contentiva del valor de cada unidad inmobiliaria, que incluye el valor del terreno y mejoras, así como el coeficiente de participación de estas sobre los bienes comunes.»
- La obligación del secretario de llevar los libros o registros de actas de Asamblea y de Junta Directiva.
- «La obligación del tesorero de llevar un libro o registro de ingresos y egresos y presentar anualmente un informe auditado, cuando existan más de veinte unidades inmobiliarias.»
- La descripción de las reservas del promotor, que «tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación en contrario».
- «El plan de manejo y disposición de los desechos para su reciclaje, de ser posible, velando siempre por la protección al medio ambiente en el área.»
Además, el Reglamento fija otros elementos que la ley le remite, como la cuota de gastos comunes: según el artículo 6, numeral 19, «Las cuotas de gastos comunes deberán fijarse en el Reglamento de Copropiedad de la siguiente forma: a. Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades. b. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria.» También fija la fecha límite de pago, cuyo incumplimiento constituye morosidad (art. 6, num. 27). Vea nuestra guía de morosidad en PH.
Lo que dice el artículo 4 sobre el reglamento
«Las unidades inmobiliarias a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos jurídicos entre vivos o por causa de muerte. El Reglamento de Copropiedad no podrá establecer disposiciones que limiten tales derechos.» (art. 4)
¿Quién elabora y cómo se aprueba el reglamento?
En un proyecto nuevo, el artículo 55, num. 4, señala entre los derechos del promotor: «Elaborar el Reglamento de Copropiedad de conformidad con la presente Ley y presentar el título constitutivo en el Registro Público para su inscripción.»
El artículo 38 indica que el Régimen de Propiedad Horizontal se constituye en tres fases:
- «La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberán aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades municipales competentes y el Reglamento de Copropiedad del proyecto.»
- «La protocolización, ante notario, de la resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidades inmobiliarias…»
- «La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previo cumplimiento de los requisitos legales.»
Con esa inscripción la Asamblea adquiere personería jurídica: «La Asamblea de Propietarios obtendrá su personería jurídica al inscribir el Reglamento de Copropiedad en el Registro Público» (art. 58).
¿Cómo se modifica el reglamento de copropiedad? Votos y registro
El artículo 50 es la norma central:
«Para modificar el Reglamento de Copropiedad se requiere un acuerdo tomado en Asamblea de Propietarios por el voto del 66 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que, a su vez, representen no menos del 75 % del valor de la propiedad horizontal, como aparece en la tabla de valores y porcentajes del Reglamento de Copropiedad. En el caso de que un solo propietario represente el 50 % o más de ese valor, requerirá el porcentaje extra que le permita totalizar el 75 % del valor de la propiedad horizontal para que el acuerdo sea válido. Estas reformas requieren ser aprobadas por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y deberán elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro Público para que surtan efecto contra terceros…»
Según el texto, el acuerdo debe reunir el voto del 66 % de las unidades y que estas representen no menos del 75 % del valor; además, la reforma requiere aprobación del MIVIOT, escritura pública e inscripción en el Registro Público.
Excepciones del mismo artículo 50:
- Cambio del coeficiente de participación: «requerirá la aprobación de no menos del 75 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias y que, a su vez, representen el 75 % del coeficiente de participación y que se encuentren al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.»
- Otorgar bienes de uso exclusivo: «es necesario el voto favorable de no menos del 51 % o más de la totalidad de las unidades inmobiliarias.»
- «La Asamblea de Propietarios tendrá la competencia para la fijación de alteración del porcentaje de participación, en casos de segregación o fusión de unidades inmobiliarias que no alteren las cuotas restantes de las demás unidades inmobiliarias.»
Sobre el voto, el artículo 51 dispone que «están inhabilitados para ejercer este derecho las unidades inmobiliarias que al momento de la votación no se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, pudiendo su propietario solo ejercer el derecho a voz». Para preparar una asamblea de reforma, consulte a un abogado idóneo.
Costo de trámite ante el MIVIOT: el artículo 44 establece una suma por la solicitud de incorporación «lo que deberá pagarse también en los casos de reforma del Reglamento de Copropiedad, que implique aumento en los valores ya establecidos por la diferencia de dicho aumento.»
Relación entre el reglamento de copropiedad y la Ley 284
El artículo 55, num. 4, indica que el Reglamento se elabora «de conformidad con la presente Ley», y el artículo 4 dispone que no podrá establecer disposiciones que limiten los derechos que menciona. Además, la ley remite al Reglamento varios aspectos (cuotas, fecha de pago, convocatorias, funciones de la Junta y del administrador). Cuando algo no está previsto, el artículo 51 dispone: «Lo que no estuviera previsto en la ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o no tuviera una votación calificada, se decidirá conforme lo apruebe la reunión de la Asamblea de Propietarios, debidamente constituida por mayoría de votos de los presentes. Esta decisión será obligatoria siempre que no sea contraria a esta Ley.»
Si su PH tiene un reglamento anterior a la Ley 284, puede consultar a un abogado idóneo sobre si conviene actualizarlo. ADEMSA puede apoyar a la Junta en la parte administrativa (convocatorias, actas y documentación); la revisión legal corresponde a un abogado. Conozca nuestro servicio de administración de PH.
¿Dónde conseguir el reglamento de copropiedad de su PH?
- Pídalo a la administración: el propietario tiene derecho a «Recibir una copia física y/o digital por parte de la Junta Directiva y/o el administrador del Reglamento de Copropiedad y del Reglamento de Uso. En el caso de requerir copias adicionales, serán a costas del propietario.» (art. 57, num. 4). El administrador debe «Suministrar al propietario de la unidad inmobiliaria, cuando así lo solicite a su costa, copia del Reglamento de Copropiedad y del Reglamento de Uso.» (art. 93, num. 20)
- Al comprar a un promotor: entre las obligaciones del promotor figura «Entregar el Reglamento de Copropiedad al futuro comprador o propietario.» (art. 52, num. 8)
- En el Registro Público, por tratarse de normas inscritas (art. 6, num. 44).
Preguntas frecuentes
¿Dónde puedo conseguir el reglamento de copropiedad?
Solicítelo a la Junta Directiva o al administrador: la ley prevé que se entregue copia física o digital (arts. 57, num. 4, y 93, num. 20). Al tratarse de normas inscritas, también constan en el Registro Público.
¿Cómo se modifica el reglamento de copropiedad?
Según el artículo 50, con acuerdo de la Asamblea por el 66 % de la totalidad de las unidades que representen no menos del 75 % del valor del PH; luego, aprobación del MIVIOT, escritura pública e inscripción en el Registro Público.
¿Qué quórum o mayoría se necesita para modificar el reglamento?
El artículo 50 menciona el 66 % de las unidades y el 75 % del valor. Para cambiar coeficientes menciona el 75 % de las unidades que representen el 75 % del coeficiente y estén al día; para otorgar uso exclusivo, el 51 %.
¿Es posible modificar el reglamento de propiedad horizontal?
Sí, mediante el procedimiento del artículo 50. Según ese artículo, las reformas deben elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro Público «para que surtan efecto contra terceros».
¿Qué diferencia hay entre el reglamento de copropiedad y el reglamento de uso?
El primero es el conjunto de normas inscritas en el Registro Público (art. 6, num. 44); el segundo busca asegurar el uso, goce y mantenimiento de los bienes comunes (art. 6, num. 45).
¿Qué establece la Ley 284 sobre el reglamento de copropiedad?
Su definición (art. 6, num. 44), su contenido mínimo (art. 49), su modificación (art. 50) y su papel en la constitución del régimen (art. 38).
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Para revisar, interpretar o modificar el Reglamento de Copropiedad de su PH, consulte a un abogado idóneo y a las autoridades competentes (MIVIOT, Registro Público). Las citas corresponden a la Ley 284 de 2022 (G.O. 29476-C).
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Fuentes: Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Gaceta Oficial Digital N.º 29476-C; Ley 467 de 2025, Gaceta Oficial Digital N.º 30265, art. 113 (lista los artículos de la Ley 284 que modifica: 32 y 109; no incluye los arts. 4, 38, 44, 49, 50 ni 51); Gaceta Oficial de Panamá; Panamá Digital, trámite Modificación al reglamento de copropiedad de inmueble propiedad horizontal (referencia; requisitos no verificados); ADEMSA, Ley de Propiedad Horizontal en Panamá.
