Si su PH es pequeño, es posible que la Junta Directiva se lo haya planteado. La respuesta está en la Ley 284 de 2022 (Gaceta Oficial No. 29476-C); aquí la resumimos con el texto de la ley en la mano.
¿Qué dice la Ley 284?
El último párrafo del artículo 91 establece:
«En el evento de que una propiedad horizontal cuente con menos de veinte unidades inmobiliarias, se podrá prescindir del nombramiento de un administrador, labor que ejercerá uno de los dignatarios por acuerdo o decisión de la Junta Directiva.»
El mismo artículo regula, además, quién nombra al administrador y cómo se formaliza.
¿Quién nombra al administrador y cómo se registra?
El artículo 91 de la Ley 284 dispone: «El administrador será nombrado por la Junta Directiva mediante el voto favorable de la mayoría simple de los directores. Esta contratación deberá ser inscrita en el Registro Público».
El mismo artículo agrega que, «de considerarlo necesario y/o urgente, la Asamblea de Propietarios en reunión extraordinaria ordenará a la Junta Directiva cambios en esta designación por el voto favorable de no menos del 51 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes». Si su PH está en ese escenario, consulte nuestra guía sobre cómo cambiar de administrador de PH.
Si quiere saber qué es un certificado del Registro Público y para qué sirve, consulte nuestra guía sobre el certificado de propiedad del Registro Público.
¿Debe ser una persona o puede ser una empresa?
El artículo 91 lo prevé expresamente: «El administrador podrá ser persona natural o jurídica.» Cuando se trata de una persona jurídica, su representante legal, o quien haga sus veces, designa a la persona que la representará en las funciones de la administración.
¿Puede un miembro de la Junta Directiva ser el administrador?
La ley lo trata en dos artículos, con fórmulas distintas. El artículo 73 establece:
«Ningún miembro de la Junta Directiva podrá ocupar de forma directa o indirecta el cargo de administrador de la propiedad horizontal, excepto en aquellos bienes inmuebles que consten de veinte o menos unidades inmobiliarias.»
Y el artículo 92, en su segundo párrafo:
«El administrador no podrá formar parte de la Junta Directiva, con excepción de propiedades horizontales que cuenten con menos de veinte unidades inmobiliarias.»
Si su PH tiene exactamente veinte unidades, conviene consultarlo con un abogado, porque los dos artículos usan fórmulas distintas.
¿Qué perfil debe tener el administrador?
El artículo 92, en su primer párrafo, exige que quien desempeñe el cargo tenga «perfil gerencial, con conocimientos en recursos humanos y régimen laboral, solución de conflictos, contabilidad y del manejo de la legislación de la propiedad horizontal y todas las relacionadas con este».
Para el detalle de las tareas del cargo, consulte nuestras guías sobre las funciones del administrador de propiedad horizontal y el rol del administrador de PH.
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¿Dónde puedo consultar dudas sobre la Ley 284?
La ley misma designa una instancia oficial: el artículo 108 asigna a la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT, entre sus funciones:
- Numeral 3: «Absolver consultas técnicas y legales, verbales y escritas, relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, y emitir las certificaciones correspondientes.»
- Numeral 4: «Servir de instancia de orientación y conciliación ante los conflictos que se pudieran presentar entre propietarios, o la Junta Directiva o el administrador de unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.»
Los trámites y requisitos de esa Dirección están publicados en miviot.gob.pa/propiedadhorizontal.
Preguntas frecuentes
¿Puede administrar el presidente de la Junta Directiva?
El art. 73 dispone que ningún miembro de la Junta Directiva podrá ocupar el cargo de administrador, «excepto en aquellos bienes inmuebles que consten de veinte o menos unidades inmobiliarias». El art. 92 hace la excepción para propiedades horizontales «que cuenten con menos de veinte unidades inmobiliarias». Para un PH de exactamente veinte unidades, consulte con un abogado.
¿Quién nombra al administrador de un PH?
La Junta Directiva, por voto favorable de la mayoría simple de los directores (art. 91).
¿El administrador puede ser una empresa?
Sí. El art. 91 permite que el administrador sea una persona natural o jurídica.
¿Dónde se inscribe el nombramiento del administrador?
En el Registro Público. El art. 91 dispone que «esta contratación deberá ser inscrita en el Registro Público».
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Este artículo es informativo y resume lo que dice la Ley 284 de 2022. No constituye asesoría legal. Para su caso particular, consulte con un abogado.
