La morosidad es uno de los problemas que más afecta a las propiedades horizontales (PH) en Panamá: cuando una o varias unidades dejan de pagar, se resienten el mantenimiento, la seguridad y el Fondo para Imprevistos de todo el edificio. La Ley 284 de 14 de febrero de 2022, modificada por la Ley 467 de 2025, regula qué es la morosidad, qué medidas menciona y quién debe actuar. En esta guía le presentamos, con el texto literal de la ley, cómo se trata la morosidad en un PH.
Para recomendaciones prácticas de convivencia y gestión, lea también ¿Qué hacer con los residentes morosos en los PH?. Si desea una visión general de la norma, consulte nuestra guía de la Ley de Propiedad Horizontal en Panamá.
¿Qué es la morosidad en una propiedad horizontal?
La Ley 284 define la morosidad en su artículo 6, numeral 27:
«Morosidad. Incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad; de no estar definido este plazo, se considerará el último día del mes como fecha límite de pago.» (Ley 284 de 2022, art. 6, num. 27)
En otras palabras, la fecha de pago la fija primero el Reglamento de Copropiedad de su PH; solo si este no la define, la ley considera el último día del mes.
Cuotas de mantenimiento: qué incluyen y cómo se fijan
Lo que en Panamá se conoce popularmente como «cuota de mantenimiento» es, en la ley, la cuota de gastos comunes. El artículo 6, numeral 19, la define así:
«Cuotas de gastos comunes. Suma de dinero que le corresponde pagar a cada propietario por cada unidad inmobiliaria inscrita a su nombre en el Registro Público, con el fin de cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación, así como el Fondo para Imprevistos, según lo establezca esta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios.»
El mismo numeral precisa que incluyen «las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedad o las aprobadas por la Asamblea de Propietarios», y que deben fijarse en el Reglamento de Copropiedad: «a. Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades. b. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria.»
Dos reglas clave del artículo 23:
«Las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias deberán ser canceladas mensualmente y generarán recargo siempre que haya vencido la obligación de pago. El pago de estas cuotas recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario.» (art. 23)
El artículo 23 dispone que el pago de estas cuotas «recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario». Si va a comprar una unidad, consulte a un abogado sobre lo que esto implica y solicite el paz y salvo del PH.
Para más detalle sobre las cuotas, lea ¿Qué son las cuotas de administración? y Cuotas extraordinarias en PH: aprobación.
Recargo por pago tardío: ¿cuánto se puede cobrar?
La Ley 284 no habla de «intereses» de mora, sino de recargo. El artículo 6, numeral 43, lo define:
«Recargo. Sanción por el pago mensual tardío de la cuota de gastos comunes que puede ascender hasta un 20 % de cada cuota de gastos comunes dejada de pagar.»
Y el artículo 28, numeral 1, lo confirma:
«Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20 % sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o, en su defecto, el último día del mes.»
El 20 % es un tope, no una cifra obligatoria: el porcentaje concreto debe estar respaldado por el Reglamento de Copropiedad o por la Asamblea de su PH.
Medidas que la ley menciona contra el propietario moroso
El artículo 28 enumera las medidas aplicables «cuando alguno de los propietarios incumpla su obligación de pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido». Además del recargo, la ley menciona:
- Publicar la morosidad sin nombre: «Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin especificación del nombre de su propietario.» (num. 2)
- Suspender áreas y servicios comunes: «Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable, cuando es común: servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago. Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.» (num. 3)
- Negar ciertos servicios: «Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad.» (num. 4)
- Restringir el acceso por control remoto, aunque «se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.» (num. 5)
- Restringir visitas y proveedores no esenciales, pero «Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad.» (num. 6)
Y, muy importante para la recuperación de la cartera:
«El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.» (art. 28, párrafo final)
Lo que el artículo 28 excluye expresamente: la suspensión del servicio del agua (num. 3) y el acceso del propietario a su unidad, que debe permitirse por la entrada de visitantes (num. 5). Antes de aplicar cualquier medida del artículo 28, consulte a un abogado idóneo.
Plazos y medidas que menciona la Ley 284
La ley no establece un protocolo único de cobro. Estos son los hitos que menciona; la forma de aplicarlos en su PH debe definirse con un abogado idóneo:
- Vencimiento y recargo. Vencido el plazo del Reglamento (o el último día del mes), la cuota genera recargo (arts. 23 y 28, num. 1).
- Comunicación del saldo. La ley no regula una carta de cobro; más abajo encontrará un modelo de aviso administrativo, solo de referencia.
- Arreglos de pago, si están autorizados. El artículo 23 indica que «La Asamblea de Propietarios podrá establecer los parámetros para que la Junta Directiva pueda efectuar arreglos de pago, incentivos por su pago adelantado y demás acciones que favorezcan la recaudación de las cuotas de gastos comunes», con «la aprobación del 51 % o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias».
- A partir de dos meses de atraso: suspensión de servicios comunes (num. 3) y aviso a las instituciones acreedoras: «Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de gastos comunes.» (art. 28, num. 8)
- Proceso ejecutivo: «Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.» (art. 28, num. 7)
¿Ante quién se presenta el cobro? (Ley 467 de 2025)
La Ley 467 de 2025 modificó el primer párrafo del artículo 109 de la Ley 284. El texto vigente dice:
«Todas las controversias relativas al régimen de propiedad horizontal, salvo las excepciones establecidas en esta Ley, serán de competencia de la jurisdicción ordinaria, según las reglas de competencia que establece el Código Judicial. Para los efectos de la tramitación del cobro de los gastos comunes, los jueces comunitarios tendrán competencia hasta la cuantía que establece el Código Judicial. En tal caso, estas autoridades administrativas de policía deben aplicar el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menor cuantía, y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.» (Ley 284, art. 109, primer párrafo, según art. 108 de la Ley 467 de 2025)
El texto original de 2022 decía «jueces de paz»; el texto vigente dice «jueces comunitarios». Para saber ante qué autoridad corresponde un cobro concreto, consulte a un abogado idóneo.
Paz y salvo y certificado de deuda
La ley define el paz y salvo en el artículo 6, numeral 29:
«Paz y salvo. Documento que certifica que una unidad inmobiliaria se encuentra al día en el pago de las cuotas de gastos comunes de la propiedad horizontal.»
El propietario tiene derecho a recibirlo con rapidez: entre sus derechos figura «Recibir las certificaciones de paz y salvo en un plazo no mayor de tres días calendario, cuando así lo solicite.» (art. 57, num. 7). Corresponde al administrador «Expedir certificaciones de paz y salvo de las unidades inmobiliarias que hayan cumplido con el pago de todas las cuotas de gastos comunes y demás obligaciones económicas con la propiedad horizontal, en un término no mayor de tres días calendario.» (art. 93, num. 21). En su ausencia pueden extenderlo el secretario (art. 88, num. 6) o el tesorero (art. 89, num. 7).
¿Y si la unidad tiene deuda? En la práctica, el administrador emite un estado de cuenta con el saldo. El artículo 28, num. 7, indica que «el estado de cuenta o los recibos no pagados» sirven de título ejecutivo; por eso debe ser exacto y estar respaldado por los registros contables. Si está comprando una unidad, solicite el paz y salvo del PH antes de firmar y consulte a un abogado.
Otras consecuencias de la morosidad
- Pérdida del derecho a voto: «están inhabilitados para ejercer este derecho las unidades inmobiliarias que al momento de la votación no se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, pudiendo su propietario solo ejercer el derecho a voz.» (art. 51)
- No puede presidir la Asamblea: «Quien presida la reunión de la Asamblea de Propietarios al momento de su celebración deberá estar a paz y salvo en las cuotas de gastos comunes y obligaciones económicas con la propiedad horizontal.» (art. 69)
- Aparece en la lista de morosidad que el administrador presenta en el informe anual (art. 94, num. 2).
- Gastos de cobro y honorarios a cargo del moroso (art. 28, párrafo final).
El papel de la Junta Directiva y del administrador
Junta Directiva. Entre sus funciones del artículo 80 está «Autorizar al administrador para que requiera el cobro, por la vía judicial o administrativa, de cualquier deuda de los propietarios.» (num. 22). Y una limitación expresa: «La Junta Directiva no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunes, esto incluye recargos, multas y cuotas extraordinarias.» (art. 80, párrafo final)
Administrador. El artículo 93 le asigna, entre otras:
- «Recaudar de los propietarios las cuotas de administración, conservación, mantenimiento, reparación y modificación de todos los bienes comunes» (num. 9).
- «Notificar mensualmente a los respectivos acreedores hipotecarios la morosidad de las unidades inmobiliarias de aquellos que mantengan un atraso de cuatro meses en el pago de sus cuotas de gastos comunes.» (num. 10)
- Expedir paz y salvo en tres días calendario (num. 21) y elaborar el informe anual con la «Lista de morosidad» (art. 94, num. 2).
Nota: el art. 28, num. 8, menciona un atraso «de dos meses o más» y el art. 93, num. 10, uno «de cuatro meses». Consulte a un abogado idóneo sobre cómo se aplican en su PH.
Una administración profesional de PH documenta cada paso, mantiene los estados de cuenta al día y coordina con la Junta y los abogados. Conozca nuestro servicio de administración de PH.
Modelo de aviso administrativo de saldo pendiente
[Membrete de la PH / Administración]
Panamá, [fecha]
Señor(a) [Nombre del propietario]
Unidad [número] — Finca [número]
PH [nombre]
Asunto: Aviso de saldo pendiente en cuotas de gastos comunesEstimado(a) señor(a):
Por medio de la presente le informamos que, según nuestros registros al [fecha de corte], la unidad de su propiedad mantiene un saldo pendiente de B/. [monto], correspondiente a las cuotas de gastos comunes de [meses], más recargos por B/. [monto], según el Reglamento de Copropiedad del PH. Adjuntamos el estado de cuenta detallado.
Le solicitamos regularizar el saldo a más tardar el [fecha], mediante [forma de pago / cuenta bancaria]. Si desea proponer un arreglo de pago, le invitamos a comunicarse con la administración, que lo evaluará dentro de los parámetros aprobados por la Asamblea de Propietarios.
Para información sobre las medidas previstas en el artículo 28 de la Ley 284 de 2022, puede consultar el texto de la ley o a su asesor legal.
Si ya realizó el pago, le agradecemos remitirnos el comprobante y le rogamos ignorar este aviso.
Atentamente,
[Nombre] — Administrador(a), PH [nombre]
[Teléfono] · [Correo]
Modelo de aviso administrativo de saldo, solo de referencia. No es un documento legal ni constituye un requerimiento judicial o extrajudicial. Antes de usarlo, un abogado idóneo debe revisarlo y adaptarlo a su Reglamento de Copropiedad. ADEMSA no presta servicios legales.
Preguntas frecuentes
¿Qué dice el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Que las cuotas de gastos comunes «deberán ser canceladas mensualmente y generarán recargo siempre que haya vencido la obligación de pago», y que su pago «recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario». También prevé que la Asamblea fije parámetros para que la Junta haga arreglos de pago.
¿Cuánto es el recargo por morosidad en un PH en Panamá?
La ley menciona un recargo de hasta un 20 % de cada cuota de gastos comunes dejada de pagar (art. 6, num. 43, y art. 28, num. 1). Es un máximo; el porcentaje concreto depende de su Reglamento o de su Asamblea.
¿Qué dice la Ley 284 sobre el proceso ejecutivo por cuotas?
El artículo 28, num. 7, dice: «Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.» Para el cobro de gastos comunes, el artículo 109, reformado por la Ley 467 de 2025, menciona a los jueces comunitarios hasta la cuantía que establece el Código Judicial. Consulte a un abogado idóneo para su caso.
¿Qué dice la ley sobre la suspensión del agua a un moroso?
El artículo 28, num. 3, dice: «Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.»
¿Qué es el paz y salvo de un PH y cuánto tardan en entregarlo?
Es el documento que certifica que la unidad está al día en sus cuotas (art. 6, num. 29). La ley fija un plazo «no mayor de tres días calendario» (arts. 57, num. 7, y 93, num. 21).
¿Puede la Junta Directiva perdonar la deuda o los recargos?
El artículo 80 dispone: «La Junta Directiva no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunes, esto incluye recargos, multas y cuotas extraordinarias.»
¿Un propietario moroso puede votar en la Asamblea?
El artículo 51 dispone que las unidades que no estén al día en el pago de las cuotas «están inhabilitados para ejercer este derecho», y que su propietario puede «solo ejercer el derecho a voz».
¿Qué dice la Ley 284 sobre las medidas que no se pueden aplicar a un moroso?
El artículo 28 exceptúa la suspensión del servicio del agua (num. 3), exige permitir el acceso del propietario por la entrada de visitantes (num. 5) y el paso de ambulancias, autoridades y proveedores esenciales (num. 6). Sobre la publicación de la morosidad, el num. 2 indica que se haga «sin especificación del nombre de su propietario».
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. El modelo de aviso es solo una referencia y debe revisarlo un abogado antes de usarse. Para su caso concreto, consulte a un abogado idóneo. Las citas corresponden a la Ley 284 de 2022 (G.O. 29476-C), modificada por la Ley 467 de 2025 (G.O. 30265).
ADEMSA le ayuda a gestionarlo. Contáctenos y conozca nuestro servicio de administración de PH.
Fuentes: Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Gaceta Oficial Digital N.º 29476-C (copia alojada por la Procuraduría de la Administración); Ley 467 de 2025, Gaceta Oficial Digital N.º 30265 (25 de abril de 2025), art. 108 (modifica el art. 109 de la Ley 284) y art. 113; Gaceta Oficial de Panamá; ADEMSA, ¿Qué hacer con los residentes morosos en los PH?; ADEMSA, Ley de Propiedad Horizontal en Panamá.
